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    投資人如何變現競拍取得部分產權份額的房產

    來源:原創  作者:唐文聰法律團隊  時間:2023-01-12

    在現實中,部分債務人因無法履行判決,與配偶或其他家庭成員共有的房屋產權份額會被法院強制拍賣。因涉及到其他共有人,被執行人名下的部分房產份額的拍賣往往會流拍,或者最終所拍賣、變賣的價格往往遠低于市場價格。有些投資人受到價格的誘惑,參與了部分房產份額的競拍。

    因部分產權份額的房屋無法滿足學位及正常居住的要求,故參與競拍的投資人往往是為了投資。在商言商,既然是為了投資,競拍人就必須要考慮投資變現及收益的問題。但根據我們的研究,競拍人想如期變現并不是那么一帆風順,甚至還可能被套牢,不僅無法回收投資,還可能因此而引發曠日持久的訴訟。

    根據《民法典》的規定(原《物權法》也有類似規定),房屋按份共有人沒有約定不得分割房屋的,按份共有人可以隨時請求分割,共有人就分割方式達不成協議的,因實物難以分割或者因分割會減損價值的,應當對房屋折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割?梢,從法律層面上看,投資人要求對競拍取得部分份額的房屋進行分割并無法律障礙。但是,在現實中,由于不同法官對法律理解的不同,投資人通過訴訟方式要求分割析產的請求卻出現了完全不同的裁判結果。

    例如,在李某芬訴麥某共有物分割糾紛一案【案號:(2020)粵06民終7175號】、朱某云訴白某、陳某共有物分割糾紛一案【案號:(2021)粵0104民初44966號】、邱某訴姜某芳共有物分割糾紛一案【案號:(2020)粵2071民初27289號】、張某萍訴蔣秀麗共有物分割糾紛一案【案號:(2021)粵0604民初16562號】、舒某訴賀某樂、賀某彬、黃某瓊、賀某均共有物分割糾紛一案【案號:(2020)粵0105民初17388號】中,法院均根據《民法典》或《物權法》的上述規定,支持競拍取得部分房產份額的投資人要求對共有房屋予以拍賣、變賣,并對所得價款按雙方份額比例進行分配的訴訟請求。

    特別是在17388號案中,舒某競拍取得2/5的產權份額后,其他共有人又進行了繼承析產,案情比較復雜,在部分共有人居住在房屋的情況下,法院仍根據《民法典》的上述規定,對于其他共有人不同意變價分割的意見,以涉案房屋拍賣、變賣后的分割價值足以保障各方的居住要求為由,支持舒某要求對涉案房屋進行拍賣、變賣并由各方案份額比例分配所得款項的請求,同時還支持舒某要求居住在房屋的共有人支付房屋使用費的請求。

    但是,并非所有競拍取得部分房屋產權份額的投資人都可以順利進行變現。

    例如在祝某某訴侯某某共有物分割糾紛一案【案號:(2020)蘇0508民初704號】案中,祝某某通過競拍取得案涉房屋50%的產權份額,后起訴要求分割,法院最終未支持其訴訟請求,裁判理由為:本院競買公告明確載明“案涉不動產現由案外人共同共有人及其子女居住、使用,本案對查封不動產份額的處置不影響案外共有人對該不動產的合法擁有權益,買受人若對此提出訴請,本院不予受理”,祝某某作為競買人明知該公告內容,其競買案涉房屋應遵守競買公告載明的條件,共有人的權益包括其居住權受法律保護,應認為本案屬于不得分割以維持共有關系的情形,F侯某某及其子女居住在案涉房屋內,與競買公告載明的內容一致,并未出現需要必須分割房產的“重大理由”,祝某某要求對房產以折價或拍賣,尚不具備條件。此外,對共有物的處分應受中華人民共和國物權法第九十七的約束,即取得2/3以上按份共有人或全體共同共有人的同意,現祝某某與侯某某各占有案涉房產50%的份額,權益對等,由祝某某單方決定將房屋處分,對侯某某不公平。

    而在童某某訴夏某某共有物分割糾紛一案【案號:(2021)粵06民終17602號】中,童某某經以物抵債取得案涉房屋50%的產權份額,在訴請分割時,一審法院以拍賣公告載有“本次拍賣房產為產權份額,不可分割使用,在拍賣成交裁定送達后不予清場移交”,童某某應受約束且沒有舉證證明在取得共有份額后共有基礎已經喪失或發生了重大變化為由,駁回了童某某的訴訟請求。童某某上訴后,二審法院認為童某某雖有請求分割的權利,但未能提供證據證明已與夏某某協商如何使用涉案房屋,也無證據證明案涉房屋存在難以分割或者因分割會減損價值的情形,且童某某請求分割,對夏某某的財產權益和生活安寧造成嚴重損害,違反《民法典》第七條“民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾”的規定為由駁回了上訴。

    此外,在盧某某訴李某某共有物分割糾紛一案【案號:(2022)粵01民終623號】、張某某訴沈某某共有物分割糾紛一案【案號:(2021)粵01民終13698號】中,均因涉案房屋須在取得不動產證書滿兩年方可轉讓或辦理析產手續,法院不予支持競買人的分割請求。

    在諸多案例中,法院支持競買人分割請求的理由基本一致,均是基于《民法典》關于按份共有人隨時可以請求分割的規定,不支持的理由卻并不完全一致。但足以說明,投資人在競買取得房屋的部分產權份額后,并不一定能順利變現,收回投資。競拍人如想順利變現,在競拍時就要注意競拍公告的內容,在競拍取得產權份額后,亦應在請求分割前做好前準備工作,如須收集取得已與共有人協商但未能協商一致、已要求居住在房屋的共有人支付使用費、房屋存在不能實物分割或者分割會損害其價值等方面的證據,以免在后期請求分割時出現阻礙。

    對于競拍人的分割請求,筆者認為,《民法典》明確規定在無約定或約定不明確情況下,按份共有人可隨時請求分割,在有明確法律規定的情況下,不能加入裁判者的個人意志,人為地設置法律障礙,否則民眾在從事法律行為時將無所適從。競拍人取得房屋產權份額后,其擁有的物權與其他共有人的物權并無先后之分,其基于物權享有的權利與其他共有人無異,應依法予以同等保護。即便為了照顧其他共有人的居住需求,亦應根據房屋的價值而予以具體分析,如房屋分割后的分割價值足以保障各方的居住要求,裁判者不能人為地阻礙按份共有人請求分割權利的行使,更不能濫用自由裁量權,無視法律的明確規定,人為地加入個人意思。

    個案有個案的不同,從現有案例看,不予支付分割請求的裁判理由亦有多種情形,在此不一一討論。如有這方面的需要,可聯系我們詳細咨詢。
     

    唐文聰法律團隊
    SINCE  2004
    刑事  |  訴訟與仲裁  |  合規與顧問

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    唐文聰法律團隊隸屬于錦天城律師所,立足廣州羊城輻射全國,近年來在經濟犯罪刑事辯護、刑事控告、商事爭議解決、企業合規領域進行深耕,致力于為各界客戶提供綜合性法律服務解決方案,已為眾多客戶提供了刑事被調查應對、刑民交叉爭議解決、產品責任糾紛、企業刑事合規等專項法律服務。

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